限售对房价的影响是什么限售有什么影响|限售对房价的影响是什么？限售有什么好处？

2018-11-07

最近走在马路上，都会听到边上有人谈限售。还有朋友打电话来，说怕限售无奈下单。说实话，电话打完了也没听明白这里边的逻辑。可见谣言的影响力有多大，也可见，未雨绸缪对一个家庭来说有多重要。前几天，杭州要限售的谣言在流转。起因大概是国土部在杭州调研，跟一些房企座谈，不知道怎么就被传成了杭州要限售。首先，限售归住建部管，不归国土部；其次，谣言中提及的「杭州市住建委」，根本就不存在这个部门，杭州是有住保房管局和建委这两个部门，但是没有「住建委」这个部门。但是，没办法，谣言，甚至是煽动情绪的类谣言，总是容易获得点击量。因为，我们中的大多数人，总是幻想着成为先知，要得知某个消息比别人快一点，行动似乎可以更迅速，应对似乎可以更及时。事实上，我们更应该知道得多一点。在两个星期前的「维维说房报告会」上，我们讲的其中一部分内容，就是关于调控会不会加码。我们罗列了政策的工具箱。成都是个很好的参考范本。要说现在的楼市哪里最火热，成都一定算一个，一手、二手价差大，也上演过四万人的摇号场景。当然，它也是被住建部约谈的其中一座城市。成都用的政策，我们可以简单概括为「堵漏」。 1.堵假离婚的漏洞：「夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。」 2.堵父母投靠落户的漏洞：「父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。」 3.堵人才落户的漏洞：「户籍迁入成都未满24个月的，应在成都稳定就业且连续缴纳社保12个月。」成都在被住建部约谈之后，限购升级，堵住了绕开限购的三个经典漏洞。成都也会变得很聪明，至少限购升级后，到现在我们没有看到成都没控制好摇号场面的新闻。虽然价差仍在，目前的数据统计下来，成都应该仍排在全国一、二手房价倒挂城市的首位。杭州是不是会参考成都的堵漏方式呢？政策的工具箱里，还有一招就是升级限购了。扩大限购范围包括了两个方面。一是原来不限购的区域开始实施限购，杭州曾经就扩大过一次，把富阳区跟大江东也纳入进来，现在仍不限购的是临安区。只是临安区即使不限购，楼市表现也远不如富阳区和大江东。二是外地户籍缴纳社保的年限变化，杭州现在的要求是两年。对社保缴纳年限最长的城市，像北京、上海、深圳等，要求是缴满五年。政策的工具箱里，被讨论得最多的，是限售。这是一个被广泛使用的政策，全国范围内启用的城市约50个，以中等城市为主，也不乏成都、重庆、南京的身影。杭州其实也是其中之一，只不过面向的对象是企业，而非个人。早在2017年3月，杭州就已出台政策，对企业购买的限购区域内的住房，实施3年限售。限售的年限，大多数城市为2年或者3年，有个别城市为5年。限售的起点大部分城市是拿到不动产证，小部分城市从购房之日起开始计算。限售的出发点主要是为了抑制投机，硬性拉长住房拥有年限，降低冲动型消费、逐利型消费。这么多人莫名地害怕限售，到底有没有想过限售的威力是什么？对普通购房者来讲，就是短时间内不能随意处置自己的资产，说直白点，就是不能短期内套现。这对于投机类人群来讲，是会有影响的，从买期房到交付算两年，加上限售的期限，投资的战线拉长了。假设今后房价涨了50%，如果没有杠杆，限售三年的话平均下来也就是10%的年回报。即使翻一倍，平均到五年是20%的收益。而且，这么大的资金投入，在这五年里失去的还有机会成本，何况收益可能是年均10%，可能是20%，还有可能是5%。也就是现在拼拼凑凑甚至贷款、拆借去摇号的人，可能都会打退堂鼓。可市场上到底有多少这样的人？这个数据没法统计，但肯定不会是多数。撇开自住或给小孩、老人预先购房，大多数人买房，要么是因为没有更好的投资渠道，要么是因为喜欢这种简单的储蓄方式，还有，就是看好这座城市的价值。这些大前提比较理性的购房者，是不介意自己手上的房子晚几年才能出售的。在杭州还在冉冉上升的时候，自己也并非短期炒作型选手，限售对市场的威力着实有限。除非，能够改变对这座城市的预期。限售更大的威力在哪儿？是隐性的。我们的土地市场，曾经出现过一道门槛，就是拍到一定的溢价率需要现房销售。那几个月里出让的土地，几乎每一宗都拍到了现房销售。这个门槛，没几个月后就取消了。假如那道门槛一直在，现在的市场还要恐怖，因为间接降低了供应量。总有一天市场自然而然会到现房销售的状态，但不适合现在。限售的话，也是限制了流动性。相应地，市场上的二手房供应量会减少，在预期改变不了的当下，不管是哪类房源的供应量减少，都会产生较大的副作用。与此同时，说大一点，会部分影响到经济环境，房地产交易产生的契税、增值税等也会减少。每一条政策，都会有它照顾不到的部分人群。来的时候，坦然接受；没来的时候，不要杞人忧天，自乱阵脚。每一次调控，也不能只看到其中一面。限价也好，限购也好，真来限售也不要紧，我们得看到每一次调控的进步。杭州的每个区都在积极出让租赁住房用地，每个区都在建设蓝领公寓，这些跟买房行为本身没什么关联。或许现在的你根本不关心，但是若干年后回头一看，它们，才是房地产市场的稳定器。